Кейтилин Питерс более пяти лет работает писателем и редактором, специализирующимся на инвестициях и личных финансах. Помимо опыта работы в сфере финансов, она также является добровольным редактором издательств Litmus Press, O Books и The Post-Apollo Press.
Рецензент
Рецензент Дорета Клемон
Дорета Клемон, доктор философии, MBA, PMP, в течение 34 лет работала руководителем и преподавателем в сфере корпоративных информационных технологий. Она является адъюнкт-профессором колледжей и университетов штата Коннектикут, университета Мэривилл и университета Индианы Уэслиан. Она является инвестором в недвижимость и директором компании Bruised Reed Housing Real Estate Trust, а также имеет лицензию штата Коннектикут на проведение работ по благоустройству жилья.
Ипотека с регулируемой ставкой 3/27 (ARM) — это 30-летний кредит, по которому первые три года действует фиксированная процентная ставка, а оставшиеся 27 лет — переменная. Заемщики часто используют 3/27 ARM в качестве краткосрочного инструмента финансирования, который впоследствии можно рефинансировать в ипотечный кредит с более выгодными условиями.
Ключевые моменты
- Ипотека с регулируемой ставкой 3/27 (ARM) — это 30-летняя ипотека с трехлетним периодом фиксированной процентной ставки.
- Фиксированная процентная ставка обычно ниже, чем текущие ставки по 30-летним обычным ипотечным кредитам.
- По истечении трех лет и в течение оставшихся 27 лет процентная ставка будет колебаться в зависимости от индекса, например, доходности однолетних казначейских обязательств США.
- Поскольку при изменении процентной ставки ежемесячные платежи могут существенно возрасти, заемщикам следует тщательно продумать, прежде чем брать кредит по схеме 3/27 ARM, чтобы убедиться в том, что он по-прежнему будет доступным.
Принцип работы 3/27 ARM
Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) — это вид жилищного кредита, при котором процентная ставка, применяемая к остатку задолженности, меняется в течение всего срока кредитования. При использовании ARM первоначальная процентная ставка фиксируется на определенный период времени. После этого ставка периодически изменяется — на годовую, полугодовую или даже месячную.
ARM отличаются от ипотеки с фиксированной ставкой — другого основного вида ипотечного кредитования, по которому процентная ставка устанавливается и остается неизменной в течение всего срока кредитования.
ARM 3/27 — это своего рода гибрид. В течение первых трех лет по ним действует фиксированная процентная ставка, которая, как правило, ниже текущих ставок по 30-летним обычным ипотечным кредитам. Но после этого и в течение оставшихся 27 лет процентная ставка будет колебаться в зависимости от базового индекса, например, доходности однолетних казначейских обязательств США.
Кредитор также добавляет маржу поверх индекса, чтобы установить процентную ставку, которую заемщик будет фактически выплачивать. Итоговая сумма называется полностью индексированной процентной ставкой. Эта ставка часто значительно выше, чем первоначальная трехлетняя фиксированная процентная ставка, хотя в 3/27 ARM обычно есть ограничения на скорость ее повышения.
Как правило, процентная ставка по 3/27 ARM не может увеличиваться более чем на 2% за период корректировки, который может происходить каждые шесть или 12 месяцев. Это означает, что ставка может увеличиться на два полных процентных пункта (а не на 2% от текущей процентной ставки). Так, например, за один период корректировки ставка может повыситься с 4% до 6%.
Также может быть установлен лимит на весь срок кредитования — 5% и более. В этом случае процентная ставка по ипотеке, начавшаяся с 4%, может быть не выше 9%, независимо от того, что происходит с индексом, на котором она основана.
Пример 3/27 ARM
Допустим, заемщик берет ипотечный кредит 3/27 ARM на сумму 250 000 долл. с первоначальной фиксированной ставкой 3,5%. В течение первых трех лет его ежемесячный платеж по ипотеке составит 1 123 долл.
Затем предположим, что через три года базовая процентная ставка составит 3%, а маржа банка — 2,5%. Таким образом, полностью индексированная ставка составит 5,5%.
Если заемщик все еще пользуется кредитом 3/27 ARM и не рефинансировал его в другой ипотечный кредит, то его ежемесячный платеж составит 1 483 доллара, увеличившись на 360 долларов.
Чтобы избежать платежного шока при изменении процентной ставки, заемщикам с 3/27 ARM следует стремиться к рефинансированию ипотеки в течение первых трех лет.
Риски, связанные с 3/27 ARM
Наиболее серьезные риски для заемщиков с кредитной ставкой 3/27 заключаются в том, что они не смогут рефинансировать свой кредит до начала действия регулируемой ставки, а за это время процентные ставки успеют вырасти. Это может произойти, если у заемщика слишком низкая кредитная история, если его дом упал в цене или просто если рыночные силы привели к повсеместному росту процентных ставок.
В этом случае они останутся с регулируемой ставкой, что может привести к значительному увеличению ежемесячных платежей, как в приведенном выше примере.
Штрафы за досрочное погашение ARM
Заемщики также должны знать, что ARM, включая ипотечные кредиты 3/27, могут предусматривать штрафы за досрочное погашение, что может сделать рефинансирование дорогостоящим и свести на нет цель приобретения ARM с намерением перейти на другой кредит через несколько лет.
Бюро по финансовой защите потребителей (CFPB) рекомендует заемщикам перед подписанием договора проверять информацию о штрафах за досрочное погашение, предоставляемую кредитором в соответствии с законом «Об истинном положении дел в сфере кредитования».
«Помните, что многие аспекты кредита являются предметом переговоров», — отмечает CFPB. «Попросите предоставить вам кредит без штрафа за досрочное погашение, если для вас это важно. Если Вам не нравятся условия кредита, а кредитор не хочет вести переговоры, Вы всегда можете поискать другого кредитора с условиями, которые лучше соответствуют Вашим потребностям».
Является ли 3/27 ARM хорошей инвестицией?
Кредит 3/27 ARM может быть хорошим выбором для вас, если вы ищете кредит с относительно низкими ежемесячными платежами в течение первых нескольких лет. Это может сделать покупку жилья более доступной, если Ваш бюджет уже ограничен, или дать Вам дополнительные средства на ремонт дома, мебель или другие цели по сравнению с более дорогим кредитом.
Однако необходимо быть достаточно уверенным в том, что к концу первоначального трехлетнего периода у Вас будут все возможности для рефинансирования. Это означает, например, что к этому моменту у Вас будет хорошая кредитная история и надежный источник дохода.
ARM 3/27 не является хорошей идеей, если существует большая вероятность того, что Вы не сможете рефинансировать (или продать дом) в течение первых трех лет и новые платежи по регулируемой ставке будут для Вас слишком велики.
Вопросы и ответы
Что такое ипотечный кредит с регулируемой ставкой (ARM) 3/27?
Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) 3/27 предусматривает фиксированную процентную ставку в течение первых трех лет, а затем переменную процентную ставку в течение оставшихся 27 лет. Поскольку эта модель сочетает в себе черты ипотеки с фиксированной и регулируемой процентной ставкой, ее иногда называют гибридной ARM.
Каковы преимущества 3/27 ARM?
В течение первых трех лет по кредиту 3/27 ARM, скорее всего, будет действовать низкая процентная ставка. Однако начиная с четвертого года ставка может существенно возрасти.
Подходит ли мне 3/27 ARM?
Если вы планируете продать дом или рефинансировать его в течение первых трех лет, то 3/27 ARM может иметь для вас смысл. Однако ищите вариант 3/27 ARM без штрафов за досрочное погашение. В противном случае штраф за досрочное погашение может сделать выход из ипотеки очень дорогостоящим.