Джулия Каган — журналист, специализирующийся на финансовых/потребительских вопросах, бывший старший редактор отдела личных финансов .
Отрецензировано Доретой Клемон
Дорета Клемон, доктор философии, MBA, PMP, в течение 34 лет работала в сфере корпоративных информационных технологий и преподавала. Она является адъюнкт-профессором колледжей и университетов штата Коннектикут, университета Мэривилл и университета Индианы Уэслиан. Она является инвестором в недвижимость и директором компании Bruised Reed Housing Real Estate Trust, а также имеет лицензию штата Коннектикут на ремонт жилья.
Проверка фактов
Факты проверены Тимоти Ли
Тимоти Ли — консультант, бухгалтер и финансовый менеджер, получивший степень MBA в Университете Южной Калифорнии и имеющий более чем 15-летний опыт работы в области корпоративных финансов. Тимоти помогает руководителям компаний и финансовым директорам проводить глубокую аналитику, предлагая красивые истории, скрывающиеся за цифрами, графиками и финансовыми моделями.
Покупатели жилья могут выбирать между различными типами ипотечных кредитов — от долгосрочных кредитов с фиксированной ставкой до краткосрочных кредитов с регулируемой ставкой. Ипотека с регулируемой ставкой 2/28 — это один из видов ипотеки с регулируемой ставкой, который встречается реже, чем традиционная 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой, но может удовлетворить потребности некоторых покупателей.
Ипотека 2/28 — это, по сути, двухлетняя фиксированная процентная ставка, а затем плавающая ставка на 28 лет. Узнайте, как работает этот тип ипотеки, а также о его плюсах и минусах.
Что такое ипотечный кредит с регулируемой ставкой 2/28 (2/28 ARM)?
Ипотека с регулируемой ставкой 2/28 (2/28 ARM) — это тип 30-летнего кредита на покупку жилья, который имеет первоначальный двухлетний период фиксированной процентной ставки. По истечении этого двухлетнего периода ставка плавает на основе индексной ставки плюс маржа.
Первоначальная тизерная ставка обычно ниже средней ставки по обычным ипотечным кредитам, но затем регулируемая ставка может значительно повыситься. Поскольку банки не зарабатывают много денег на первоначальной тизерной ставке, в первые два года по кредитам 2/28 ARM предусмотрены значительные штрафы за досрочное погашение.
Основные выводы
- Ипотечные кредиты с регулируемой ставкой 2/28 (ARM) предлагают вводную фиксированную ставку на два года, после чего процентная ставка корректируется раз в полгода в течение еще 28 лет.
- При корректировке ARM процентные ставки изменяются в зависимости от их предельных ставок и индексов, к которым они привязаны.
- Как правило, в течение вводного периода выплаты по ипотечному кредиту снижаются, но в дальнейшем владельцы жилья подвергаются риску изменения процентной ставки.
Понимание ипотечных кредитов с регулируемой ставкой 2/28 (2/28 ARM)
АРМ 2/28 стали популярны во время бума на рынке недвижимости в начале 2000-х годов, когда резкий рост цен сделал обычные ипотечные платежи недоступными для многих покупателей.
Существуют и другие структуры ARM, такие как 5/1, 5/5 и 5/6 ARM, которые предусматривают пятилетний вводный период и последующую корректировку ставки каждые пять лет или каждые шесть месяцев соответственно. Примечательно, что в ARM 15/15 ставка корректируется один раз через 15 лет и остается фиксированной до конца срока кредита.
Менее распространены модели 2/28 и 3/27 ARM. В первом случае фиксированная процентная ставка действует только первые два года, а затем в течение 28 лет ставка регулируется. Во втором случае фиксированная ставка устанавливается на три года с корректировкой в течение каждого из последующих 27 лет. В этих случаях ставки корректируются раз в полгода.
Пример 2/28 ARM
Допустим, вы покупаете дом стоимостью 350 тыс. долл. и вносите первоначальный взнос в размере 50 тыс. долл. У вас есть ипотечный кредит 2/28 ARM на сумму 300 000 долл. с начальной процентной ставкой 5% и ежемесячными платежами в размере 1 906 долл. (Общая сумма ежемесячных платежей по ипотеке меняется, если учесть налоги на недвижимость и расходы на страхование. В данном примере предполагается, что налог на недвижимость составляет 230 долл. в месяц, а расходы на страхование — 66 долл. в месяц).
При использовании модели 2/28 ARM процентная ставка в размере 5% остается фиксированной в течение двух лет. Затем она может меняться в зависимости от изменения более широкого индекса ставок. Допустим, процентная ставка повысится до 5,3%. Ваши общие ежемесячные расходы увеличатся до 1 961 долл. Процентная ставка будет продолжать меняться в течение всего оставшегося срока кредита в зависимости от изменения более широкого индекса. Таким образом, общую сумму расходов по кредиту будет трудно оценить.
Для сравнения, если бы у вас был такой же кредит с фиксированной ставкой 30 и процентами 5%, вы бы платили 1 906 долл. в месяц, а общая сумма процентов, если бы вы не погасили кредит досрочно, составила бы 279 987 долл.
Риски при использовании 2/28 ARM
Риск, связанный с ипотекой с регулируемой процентной ставкой, такой как 2/28 ARM, заключается в возможности повышения ставки. После двух лет ставка корректируется каждые шесть месяцев, как правило, в сторону увеличения, на величину, превышающую индексную ставку, например, ставку по федеральным фондам или обеспеченную ставку ночного финансирования (SOFR). Кредиты 2/28 ARM обладают некоторыми встроенными защитными функциями, такими как пожизненный лимит процентной ставки и ограничения на изменение ставки в каждом периоде. Но даже при наличии предельных ставок домовладельцы могут столкнуться со значительными скачками платежей в условиях нестабильности рынка.
Во время бума многие домовладельцы не понимали, как небольшое, на первый взгляд, повышение ставки может резко увеличить их ежемесячный платеж. И даже многие из тех, кто полностью осознавал риски, рассматривали 2/28 ARM как краткосрочный инструмент финансирования. Идея заключалась в том, чтобы воспользоваться низкой тизерной ставкой, а через два года рефинансировать ее в обычную ипотеку. Или же, если их кредитоспособность была недостаточно высокой, они рефинансировались в новую регулируемую ипотеку. В условиях стремительного роста цен на недвижимость такая стратегия позволяла откладывать долг на потом. Для многих это имело определенный смысл, поскольку, в конце концов, собственный капитал заемщика быстро увеличивался.
Но после краха рынка в 2008 г. стоимость жилья резко упала. Многие владельцы жилья с кредитной ставкой 2/28 ARM оказались не в состоянии ни рефинансировать, ни выплачивать платежи, ни продать свое жилье за стоимость непогашенного кредита. Повальное лишение прав собственности привело к ужесточению стандартов кредитования. Сегодня банки более тщательно оценивают способность заемщика осуществлять платежи по кредиту с регулируемой ставкой.
2/28 ARM в сравнении с ипотекой с фиксированной ставкой
Ипотека с регулируемой ставкой, например 2/28 ARM, работает иначе, чем ипотека с фиксированной ставкой, и эту разницу важно понимать для планирования своих долгосрочных финансов.
Процентная ставка по ипотечному кредиту с регулируемой процентной ставкой может меняться. Это означает, что ваши ежемесячные платежи могут меняться, а общая сумма процентов, которые вы будете платить, будет непредсказуемой. Поскольку процентная ставка может меняться, необходимо подготовиться к тому, что ежемесячные платежи могут увеличиться.
В отличие от этого, проценты по ипотеке с фиксированной ставкой не меняются. Вы можете планировать одинаковый ежемесячный платеж в течение всего срока кредита. Кредит 2/28 ARM предлагает фиксированную ставку только в течение первых двух лет, после чего ставка может изменяться.
Подходит ли Вам ипотечный кредит с регулируемой ставкой 2/28?
Ипотека с регулируемой ставкой 2/28 имеет свои преимущества и недостатки, которые делают ее идеальной для одних покупателей, но не для других. Взвесьте все «за» и «против» с учетом своей финансовой ситуации, чтобы определить, подходит ли вам этот тип ипотеки.
Вы можете выиграть от 2/28 ARM, если вам нужен более низкий ежемесячный платеж в начале ипотеки и если вы считаете, что в будущем сможете делать более высокие ежемесячные платежи. Однако если Вы можете позволить себе более высокий ежемесячный платеж, Вы можете сэкономить больше денег на общих процентных расходах при использовании других вариантов кредитования, например, 15-летнего кредита с фиксированной ставкой.
Каковы недостатки ипотеки с регулируемой ставкой?
Ипотека с регулируемой процентной ставкой может обеспечить более низкие ежемесячные платежи в начале срока кредитования, однако заемщику необходимо быть готовым к тому, что его платежи могут возрасти. Если процентная ставка повышается, то увеличиваются ежемесячные расходы и общая стоимость заемных средств.
Что такое 5/1 ARM с 30-летним сроком?
При ипотеке с регулируемой процентной ставкой (ARM) 5/1 процентная ставка фиксируется, или остается неизменной, в течение первых пяти лет. Затем она корректируется раз в год. Если срок действия такой ипотеки составляет 30 лет, это означает, что в течение пяти лет процентная ставка будет фиксированной, а в течение последующих 25 лет — регулируемой. Такие кредиты также известны как гибридные ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой 5/1.
Можно ли досрочно погасить кредит с регулируемой процентной ставкой?
Возможность досрочного погашения ипотечного кредита с регулируемой ставкой (ARM) зависит от условий кредита. При досрочном погашении некоторых кредитов с регулируемой процентной ставкой (ARM), в том числе при продаже дома или рефинансировании кредита, может возникнуть штраф за досрочное погашение.